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居民小区设立车位须合法

浏览次数: 日期:2010-05-24

  徐依友律师:山东理工大学教育专业毕业,山东大学法律本科毕业,法学学士学位。业务专长:劳动争议案件、婚姻家庭案件、人身损害赔偿、合同纠纷、公司法律事务、非诉讼法律事务。

  随着居民消费水平的不断提高,汽车作为一种日常消费品,逐渐走进了越来越多的家庭,一时之间小区内车满为患,随之带来了一系列问题:车多位少,乱停乱放,破坏绿地等。于是很多小区通过扩充车位,收取费用,设立门禁等方式来解决以上问题,但在实施过程中因为不熟悉法律,违规操作,激化了各方矛盾。

  2009年9月,××小区居委会和业委会联合发文,声称为解决小区内楼宇道路堵塞,消防、交通安全隐患,草坪绿化被破坏等问题。依据《山东省物业管理条例》的规定,决定将部分绿地改为车位,对汽车占用公共道路、场地进行收费。同时设立门禁,不交纳停车费的车辆将禁止驶入小区。

  在上述事例中,存在一系列的违法问题:

  一、小区居委会、业委会无权决定收费。

  根据《城市居民委员会组织法》规定,居民委员会只是居民自我管理,自我教育,自我服务的基层群众性自治组织,并没有规定其有自主决定收费的权利。

  业主委员会是由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生,代表业主利益的组织机构。业主委员会执行业主大会的决定事项,在业主大会没有授权的情况下,无权决定收费。

  二、关于扩充车位和收取费用程序不符合法律规定。

  《山东省物业管理条例》第五十一条规定,占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,这是实体依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物权法》的规定,占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位,属于业主共有。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,应该由业主共同决定,并且需要经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。除上述外,还需要报物价部门批准,才有权收费。只有经过这样的程序做出的决定合乎法律规定的。

  三、占用绿化需经过相关部门批准。

  根据物权法的规定,对于小区内的绿地,以业主共有为原则,以单个业主所有为例外。改变绿地用途,出要经过业主大会决定。同时根据《土地管理法》第五十六条规定“在城市规划区改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。另外《城市绿化条例》第十九条规定“任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被”。因此在业主大会通过决议后,还需报城市规划和园林部门批准。

  小区车位问题,关系广大业主的切身利益,必须要通过合法方式予以解决,以防激化各方矛盾。

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