ENG          中文

搜索
确认
取消
这是描述信息
这是描述信息

开发商如何防范“按揭”风险

访问量:

  李军律师:男,山东大学法律本科毕业。

  业务专长:民商事法律事务及诉讼代理;房地产法律事务;公司法律事务。

  公司法务服务方面:为公司管理机构的规范和治理、保护股东权益、公司的资本运作、提供法律方面的咨询,帮助投资者策划设计设立公司的基本框架,起草修改公司章程等;为公司等用人单位设计起草劳动人事管理制度,完善合同管理制度,减少或杜绝劳动争议及经济合同纠纷的诉讼风险。

  房地产法律服务方面:参与房地产开发项目前期拆迁工作,全程跟随服务,防范、化解法律风险。为房地产合作开发项目进行风险预测、审查合作合同。

  合同纠纷方面:凭借过去国有企业供销工作的实践经验,成功的利用协商、仲裁、诉讼等多种方式,为改制企业有效的追回沉积多年的不良债权。

  购房人通过“按揭”贷款的方式,向开发商支付房款购买商品房,已成为普遍的商品房买卖方式。“按揭”贷款的模式解决了购房人现有购房资金不足而不能购买价格不菲的商品房的矛盾,极大地推动了人们购买商品房的热情。银行也乐于成人之美,稳稳当当的赚取长期利润。商品房开发企业更是得益于“按揭”贷款的方式,顺利的将商品房销售出去而实现滚滚财源。然而,利益与风险同在。银行与商品房买卖合同双方本来没有关系,既然双方的交易需要银行先拿出真金白银来促成,银行自然在“按揭”贷款的活动中占据主动地位。他要以购房人购买的商品房作为抵押物对其债权担保,还要让购房人出钱为商品房购买保险,把保险公司拉进来承担自然风险。在商品房产权登记和抵押登记办理前,由商品房买卖合同的出卖人开发商对买受人的还贷承担连带担保还款责任。

  最让开发商头疼的就是这抵押登记前为购房人承担的连带担保责任。购房人不归还贷款的原因多种多样,在这个阶段拖期还贷,银行不会选择费工费力的与购房人解除贷款合同,而是根据与开发商签订的担保协议,心安理得地从开发商的账户上划扣资金为购房人还贷。若碰上购房人出点意外,或给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上。开发商只有先为购房人默默的还款,还不好行使追偿权利。因为,商品房买卖合同双方都已履行,购房人并没有违约,购房人是违反的与银行的贷款合同,银行不行使解除权,开发商没有依据处理商品房用以还贷。

  如何防范这种风险或降低风险的发生呢?与银行协商不承担阶段性担保责任?对与银行来说,没有比开发商更适合分担购房人“按揭”贷款风险的主体了,因此基本上是不可行的。那么只有从购房人这边想办法。

  第一、关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记

  在双方商品房买卖合同签订或购房人交首付款时,就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐,代理购房人办理各项产权证书,既体现了开发企业为业主的服务热情,又能将办理商品房的产权证和抵押登记控制在自己手里。进行此项操作时千万不要忘记,在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担的违约责任。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务,拖延履行是要支付违约金的。

  第二、在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款

  为了解决因购房人不还贷款而导致开发商承担连带担保责任后,对购房人主张权利困难的问题。开发商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定:“开发商为购房人承担阶段性担保责任期间,购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款,开发商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》,由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。该条约定同时起到督促购房人按约履行与银行贷款合同的效力。

  第三、让购房人提供反担保

  如果认为购房人基本信用不好,或购房人炒房意图明显,为其承担阶段性担保的风险过高,可以让购房人提供在此期间的反担保,由其提供财产抵押或由收入稳定的第三人为其承担连带保证责任。如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开发商是资金,也会有承担风险资产或下家给开发商托底。

  开发商在房地产开发经营的过程中,存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师,愿与房地产开发企业就经营中的难题进行探讨,尽量避免经营风险的发生。

下一个 :
下一个 :
上一页
1
2
...
9

© COPYRIGHT  山东大地人律师事务所 版权所有         鲁ICP备11025786号      官方网站建设:中企动力 淄博