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政协提案掀热议,解决市民出行大问题——和谐号动车组去京方向停靠淄博纪实

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  路志飞律师:中国人民大学法律本科毕业,曾就职于齐鲁石化公司,助理经济师。

  业务专长:民事法律事务,劳动争议,人身损害赔偿,经济合同纠纷,公司法律事务,知识产权,刑事法律事务。

  近年来,离婚案件在普通民事案件中占的比例逐渐增大,特别是“80”后小夫妻离婚的人数持续走高,而年轻人在结婚时面临的最大问题仍然是解决住房,房价的持续攀升使“啃老”或向银行按揭贷款购房成为获得房产的主要形式。鉴于按揭购房已成为比较普遍的购房方式,对其在离婚案件中如何认定归属与分割,成为老百姓关注的问题,由于法律未明确予以规定,实务中也未统一认识,在此只作粗略的探讨。

  在我国,把银行开展的“个人住房商业性贷款”业务称为“按揭”,即银行用其信贷资金向不能或不愿一次性支付房款的购买自用住房的自然人发放的自营性贷款方式。为了防范贷款风险,目前银行的主要做法是由贷款人用所购房产及房产用地的使用权作为贷款抵押,同时以房屋出卖人或专业的担保公司提供保证担保,贷款人在交付首付款后,采用分期偿付贷款,其购房不足部分由银行提供贷款。贷款人到期不能偿还本息时,贷款银行有权以其抵押物实现抵押权,或由保证人承担偿还本息的连带责任。由于合同期限长,贷款人向银行偿还贷款的周期可以长达30年,办理按揭贷款手续的时间可以是在婚前、婚姻存续期间、婚后,以及支付房款的资金来源各有不同,涉及各方之间的法律关系,这些因素使其在离婚案件中成为财产分割的难点。

  由于没有法律的详细规定,各地法院在审判过程中处理不尽相同,有时仅因个别细节导致结果大相径庭,不利于保护当事人的利益和维护法律的尊严,在此,我认为确定房屋产权的归属才是财产分割的关键。

  下面就实务出遇到的几个问题略作分析:

  (一)约定了按揭归属的房屋如何处理:

  《婚姻法》规定了夫妻双方可以约定夫妻共同财产和婚前财产的归属,离婚时只要能够举证证明有此约定,则处理此类按揭房产比较容易,即直接按双方约定处理即可。如果虽约定了此类房产归夫妻一方所有,而另一方以其财产参与了清偿贷款,则不能改变房产归一方所有的性质,离婚时对于另一个已经清偿的部分,应当予以返还;如果约定了归夫妻共同共有,即使一个没有实际出资或出资很少,仍不能改变该房屋为夫妻共同财产的性质。

  (二)没有约定归属的按揭房屋如何处理

  此类问题较前项复杂得多。我们从房产证取得时间和房产出资两个方面分别论述。

  从房屋买卖交易中,涉及物权变动和债权变动两个法律事实。在我国,实行不动产登记制度,未经登记,不产生物权变动的效力,房屋所有权证书是房产行政部门向所有权人颁发的唯一合法的物权凭证。就按揭房屋来说,支付首付款、以银行贷款支付剩余    按揭款的行为均是履行房屋买卖合同的行为,购房者取得所有权的时间就是房屋产权证书上填写的时间,因此离婚案件中,从证书时间上容易认定按揭房屋的归属:

  1、双方在婚前共同出资购买的的房屋及结婚后以一方名义或夫妻共同名义购买的房屋,以按揭方式支付房款,在婚姻关系存续期间取得房屋产权的,均按夫妻共同财产处理。

  2、结婚前,夫妻一人按揭出资支付了全部房款,并在婚前取得房屋产权的,应为一方婚前个人财产。

  3、结婚前,夫妻一方个人出资购买房屋,按揭支付了部分房款,结婚前取得房屋产权的。离婚时房屋产权仍为原购房者所有,若用夫妻共同财产还贷,只是在夫妻之间产生了债权债务关系,不改变所有权归属,离婚时对共同支付的贷款总额进行分割,拥有产  权的一方应予以返还,离婚后的未还贷款仍是产权人的个人债务。

  下面,我们再就支付购房款的的资金来源是否会对房屋产权归属认定产生影响作一下分析。现实中,尽管公认房产证登记的所有权人应为房屋产权人,但在有的情况下支付购房款的来源往往会使房屋权属引发争议。常见情况有:

  1、实际出资购房,却没有登记为房屋产权人。

  在离婚时,没有显名的一方也可以对房屋主张权利,但应承担举证责任。需举证证明结婚前双方均认可所购房屋为共同所有,且与另一方共同出资,其对房屋的出资不是赠与或借款。此类按揭房屋从客观出资和主观是所购房屋为共同所有房屋的角度考虑,也应认定为夫妻共同财产,同时对按揭贷款债务认定为夫妻共同债务。因此婚前双方最好签订书面协议,留下证据,否则将有可能被法院认定为另一方的婚前财产。

  2、一方结婚前购买房屋,支付了部分房款,结婚后以夫妻共同财产支付按揭款,且结婚后取得所有权的。

  如果结婚后产权证登记为夫妻共同所有,则可认定为结婚后双方对房屋权属已达成共识,明确约定了产权归双方共有,法院在审理离婚案件时按夫妻共同财产处理,分割时,对已还房款应分为结婚前个人财产偿还部分和夫妻共同财产偿还部分处理,对未还房款按夫妻共同债务处理。

  如果结婚后产权证登记为一方所有,则该房屋仍为其个人财产。按揭贷款为其个人债务。结婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。理由在于,物权具有无因性,物权发生变动同其发生变动的原因行为是相分离的。购房人签订购房合同、支付首付款、以银行按揭方式支付剩余房款(无论是结婚前一方以个人财产支付按揭款还是结婚后以夫妻共同财产支付按揭款),都是房屋所有权变动的原因行为,还不是物权,即使房屋交付或入住,购房人都只是取得使用权而非物权。至于结婚后夫妻共同偿还按揭款的行为,属于用夫妻共同财产偿还个人债务的情况,形成了一种新的债权债务关系,不影响对房屋产权的认定。

  最后,对离婚时尚未取得房屋产所有权的按揭房屋,根据《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》中的第二十一条:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的可另行向人民法院提起诉讼。”之规定,离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的,可按双方的合意处理房屋权属;若协商不成的,法院可判决按揭房屋归一方使用,待房屋产权证发放后,再作处理。

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